Установлении кадастровой стоимости равной рыночной. Установление кадастровой стоимости

Арбитражный суд" href="/text/category/arbitrazhnij_sud/" rel="bookmark">арбитражным судом . Согласие должно быть явно выраженным, как правило, в виде письменного заявления, из которого должна следовать воля сторон на рассмотрение именно этого дела в порядке упрощенного производства.

В связи с поступившим вопросом шаблон определения о принятии искового заявления , заявления к производству дополнен пунктом, в котором указывается, что стороны вправе дать согласие на рассмотрение дела в порядке упрощенного производства.

Выступил с докладом на тему: «Лица, участвующие в делах об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости» .

Поскольку дела об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости рассматриваются арбитражным судом в порядке искового производства, то основными участниками процесса являются истцы, ответчики и третьи лица, которые могут быть привлечены к участию в деле.

Истцами по данной категории дел являются правообладатели, т. е. лица, которые имеют какое-либо право на соответствующий земельный участок и законный интерес во внесении в Государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости. В первую очередь это собственники.

В практике арбитражного суда встречались случаи, когда истцами выступали бывшие собственники, полагавшие, что изменение кадастровой стоимости земельного участка повлечет изменение их прошлых обязательств, в частности по уплате налогов. Однако бывшие собственники не могут являться надлежащими истцами по делам данной категории. Соответствующая правовая позиция нашла отражение в судебной практике Федерального арбитражного суда Уральского округа, например, в постановлении от 01.01.2001 № Ф/13.

Истцами могут быть также обладатели права хозяйственного ведения, права оперативного управления , поскольку они являются плательщиками земельного налога .

Кроме того, сложившейся судебной практикой лицами, которые вправе предъявлять иски о признании кадастровой стоимости земельных участков, арендаторами которых они являются, равной их рыночной стоимости, также признаются арендаторы. Такой подход сформирован Федеральным арбитражным судом Уральского округа и отражен, в частности, в постановлении от 01.01.2001 /13.

Законный интерес указанных лиц может выражаться в следующем: в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка изменяется налоговая база, поэтому если лицо является плательщиком земельного налога, оно заинтересовано в том, чтобы привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной, а если лицо является арендатором, то размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Наиболее спорным являлся вопрос о надлежащем ответчике по делу. Изначально в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации /11 по делу /2010 в качестве ответчика был указан орган кадастрового учета, который определен в ст. 3 Федерального закона от 01.01.2001 «О государственном кадастре недвижимости ». Сегодня в соответствии с постановлением Правительства РФ таковым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Функции по ведению Государственного кадастра недвижимости переданы Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Таким образом, в настоящее время надлежащими ответчиками признаются оба указанных лица: и ФГБУ «ФКП Росреестра», и сам Росреестр. Последний наделен соответствующими полномочиями государством и, несмотря на передачу функций учреждению, не перестает являться органом кадастрового учета. При этом непривлечение к делу ФГБУ «ФКП Росреестра» может являться основанием для отказа в иске.

В отношении третьих лиц , которые могут быть привлечены к рассмотрению спора данной категории, отметим следующее.

Сегодня если истцом по делу является собственник земельного участка, то третьи лица, как правило, не привлекаются.

Однако при этом возникает вопрос о возможности или необходимости привлечения к участию в деле органов местного самоуправления . Они являются получателями земельного налога, чем и обосновывается их интерес при установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку от этого зависит налоговая база и соответственно поступления в бюджет.

На сегодня практика по указанному вопросу не сложилась и однозначно ответить на него не представляется возможным.

Ответы на вопросы

1. Имеется ли судебная практика о признании кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной и аналогична ли она практике в отношении земельных участков? Можно ли обращаться в суд уже сейчас или необходимо ждать пока будет введена новая налоговая база по налогу на имущество в Свердловской области?

Судебная практика Арбитражного суда Свердловской области о признании кадастровой стоимости объектов недвижимости , не являющихся земельными участками, отсутствует. Будет ли она аналогичной практике по требованиям, касающимся установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, сказать сложно, поскольку правовая позиция Высшего Арбитражного Суда, изложенная в постановлении Пленума № 000/11, сформирована, в том числе, исходя из положений Земельного кодекса Российской Федерации об оценке земли. Всё зависит от того, сможет ли заявитель обосновать возможность применения такого подхода к оценке других объектов.

2. Можно ли обязать Росреестр внести изменения о кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда в Государственный кадастр? Администрация и МУГИСО отказывают в перерасчете арендной платы так как сведения о кадастровой стоимости в ГКН отсутствуют.

По сложившейся судебной практике отказ органа кадастрового учета внести в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, если она установлена судебным актом, является недействительным.

При этом согласно практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (определение от 01.01.2001 № ВАС-15534/13, постановление от 01.01.2001) само по себе невнесение соответствующих сведений в Государственный кадастр недвижимости не должно влиять на право правообладателя земельного участка, в частности арендатора, исчислять арендную плату исходя из действительных показателей разрешенного использования, кадастровой стоимости земельного участка с момента их установления нормативным актом , а не с момента внесения соответствующих сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Заместитель председателя второго судебного состава выступил с докладом на тему: «Особенности рассмотрения дел (предмет доказывания, доказательства по делу, назначение и проведение экспертизы)» .

В предмет доказывания по делам об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости входят наличие объекта оценки, т. е. земельного участка, заинтересованность истца в установлении кадастровой стоимости равной рыночной. Кроме того, истец должен доказать несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости; ответчик или третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, в свою очередь доказывают соответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости.

Наличие объекта оценки, как правило, доказывается кадастровым паспортом, оформленным в установленном законом порядке и содержащим все необходимые реквизиты земельного участка, сведения о правообладателях.

Заинтересованность лица доказывается путем подтверждения им своего права на земельный участок: либо права собственности , либо права аренды, либо права постоянного бессрочного пользования (например свидетельство о регистрации права собственности, права постоянного бессрочного пользования, договор аренды и т. п.) В отношении земельных участков, предоставленных до введения в действие Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», предъявляются постановления органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка в постоянное бессрочное пользование.

Кроме того, лицо, требующее установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, должно доказать наличие юридически значимого интереса в таком установлении.

При рассмотрении споров с множественностью арендаторов исковое заявление должно подаваться всеми арендаторами, в противном случае другие арендаторы привлекаются к участию в деле в качестве третьих лиц, с тем чтобы узнать их волю на изменение стоимости земельного участка.

При назначении экспертизы по спорам рассматриваемой категории действуют общие правила назначения экспертизы: для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Ходатайство о назначении экспертизы должно быть мотивированным. На практике экспертиза обычно назначается в случаях, когда в материалах дела имеются противоречащие друг другу доказательства.

Ответы на вопросы

1. На какую дату определяется рыночная стоимость земельного участка для установления его кадастровой стоимости (текущая или дата установления оспариваемой кадастровой стоимости)?

Рыночная стоимость земельного участка должна определяться на дату установления оспариваемой кадастровой стоимости.

2. Возможно ли совместное рассмотрение и последующее удовлетворение требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка и требования о разрешения разногласий сторон договора купли-продажи (при выкупе земельного участка из публичной собственности в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ)?

Процессуально такое рассмотрение возможно, однако представляется нецелесообразным. При рассмотрении требований о разрешении разногласий сторон договора купли-продажи суд, как правило, исходит из стоимости земельного участка, определенной во вступившем в законную силу судебном акте по требованию об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При совместном же рассмотрении обозначенных требований такого решения не будет. Кроме того, следует учитывать, что по требованиям из преддоговорных споров предусмотрен обязательный досудебный порядок рассмотрения, и практически за период направления документов во исполнение требований о досудебном порядке возможно рассмотреть иск по требованию об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

3. Планирует ли Арбитражный суд Свердловской области самостоятельно оценивать доказательства в виде представленных отчета и нормативной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости не по формальным признакам, а путем проверки и исследования содержащихся в отчете и экспертизе сведений на соответствие их действительности?

В силу ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Заместитель председателя суда и судья второго судебного состава выступили с докладом на тему: «Вопросы исполнения судебных актов по делам об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости (гражданско-правовой аспект). Актуализация кадастровой стоимости (ретроспективный аспект)» .

Вопросы исполнения судебных актов по делам об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости так или иначе касаются момента, с которого нужно применять установленную таким актом стоимость земельного участка.

Как следует из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации /11 и от 01.01.2001 № 10761/11, главным правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу соответствующего судебного акта у органа кадастрового учета возникает обязанность по внесению в ГКН установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. И именно с этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в таком виде. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску.

Установление соответствия рыночной стоимости земельного участка его кадастровой стоимости на дату определения кадастровой стоимости не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.

Ретроспективы в публично-правовой плоскости, как то: взыскания налогов, расчета или перерасчета арендной платы за предыдущий период, не допускается.

В случае неисполнения органом кадастрового учета обязанности по внесению соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости, возложенную на него судебным актом, таким моментом необходимо считать тот, когда он должен был это исполнить.

Исполнительные листы по делам данной категории, как и по другим делам о признании права, об установлении фактов, не выдаются. Сам судебный акт является основанием для внесения соответствующих сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Ответы на вопросы

1. С какого момента должен быть осуществлен перерасчет арендной платы (с момента вступления решения суда в законную силу или внесения новой кадастровой стоимости в ГКН согласно ст.17 ФЗ от 01.01.2001 «О государственном кадастре недвижимости»? То есть новые сведения о стоимости признаются с момента их внесения в Государственный кадастр недвижимости)? Правомерно ли перерассчитывать (самостоятельно) арендную плату, если кадастровая стоимость не внесена в ГКН (имеется отказ Кадастровой палаты от внесения в ГКН новой стоимости)?

При наличии решения суда о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости перерасчет арендной платы должен быть произведен с момента вступления решения суда в законную силу вне зависимости от того, внесены данные в Государственный кадастр недвижимости или нет. Арендатор, как и арендодатель, сам имеет возможность рассчитать и уплатить арендную плату с указанием назначения платежа, периода платежа.

2. Можно ли считать обоснованным подход, в соответствии с которым установленная судебным актом кадастровая (рыночная) стоимость земельного участка должна применяться в том же временном периоде, что и нормативный правовой акт, которым оспариваемая кадастровая стоимость утверждена (например, применительно к постановлению Правительства Свердловской области, в период с 2012 по 2013 г. включительно).

Если брать во внимание постановление Правительства Свердловской области, то кадастровая стоимость, которая устанавливалась решениями Арбитражного суда Свердловской области, не совпадет с моментом вступления этого нормативного акта в силу – 2011 г., а решения, как правило, выносились в 2012 г.. Кроме того, постановление Правительства Свердловской области, за некоторыми исключениями, действует и в настоящее время, а кадастровая стоимость земельных участков по г. Екатеринбургу установлена приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования “город Екатеринбург”».

На 2012 – 2013 гг. арендная плата рассчитывалась исходя из кадастровой стоимости, установленной постановлением Правительства Свердловской области, с учетом изменений, внесенных судебными актами. В 2014 г. арендная плата рассчитывается исходя из положений постановления Правительства Свердловской области от 01.01.2001 и кадастровой стоимости, установленной указанным приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области.

3. Каким образом должна производиться актуализация кадастровой стоимости, установленной решением суда равной рыночной, после периодических перерасчетов ее органом государственного кадастра в плановом порядке после вынесения решения суда, если в результате таких перерасчетов кадастровая стоимость снова станет отличаться от рыночной стоимости?

Периодические перерасчеты в плановом порядке кадастровой стоимости органом кадастрового учета не производятся. Актуализация как термин используется при государственном кадастровом учете земельных участков и подразумевает внесение в характеристики земельных участков соответствующих изменений. Если трактовать заданный вопрос таким образом, что кадастровая стоимость в размере рыночной установлена на дату 01.01.2010, затем принят приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 32 и рыночная стоимость на 01.01.2010 перестает быть актуальной, исковое заявление в Арбитражный суд Свердловской области подается снова и устанавливается рыночная стоимость на 15.11.2012 г. (по г. Екатеринбургу). Кроме того, у заинтересованного лица имеется возможность обратиться в административную комиссию и установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости во внесудебном порядке.

Председатель пятого судебного состава и председатель шестого судебного состава выступили с докладом на тему: «Вопросы исполнения судебных актов по делам об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости (административно-правовой аспект)» .

В своих кратких выступлениях судьи ответили на представленные вопросы:

1. Может ли производиться перерасчет уплаченных сумм земельного налога при установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, за какой период?

2. В случае оспаривания кадастровой стоимости земельного участка новая стоимость может применяться для целей налогообложения с момента вступления в законную силу соответствующего судебного акта. Не считается ли такой подход небезупречным? Налогоплательщик, обращаясь в суд, сообщает юрисдикционному органу о нарушении его прав. Но юрисдикционный орган не может мгновенно рассмотреть его требование. Соответственно, как минимум, в ходе рассмотрения дела налоговая обязанность будет сохраняться необоснованно завышенной.

Когда говорится об исполнении судебных актов по административным делам, имеются в виду дела об оспаривании решений налоговых органов, которыми доначисляется земельный налог. Проблема, как правило, состоит в том, что налогоплательщики, получив решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на определенную дату, перерасчитывают земельный налог ретроспективно, а налоговый орган с этим не соглашается. В связи с этим и возникал вопрос, на какую дату производить перерасчет земельного налога. На сегодня практика устоялась: перерасчет земельного налог возможен с даты вступления в силу решения суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Такой подход нашел отражение в справке Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.01.2001 по вопросам, связанным с применением законодательства о земельном налоге: кадастровая стоимость земельного участка, определенная решением суда как равная его рыночной стоимости, не может распространяться на ранее возникшие правоотношения в налоговой сфере.

3. Если решение суда вступает в законную силу с середины налогового периода, правомерно ли перерасчитать земельный налог с момента вступления решения суда в законную силу, разбив налоговый период на части (ситуации две: данные из решения суда внесены в ГКН и данные не внесены, на том основании, что они носят архивный характер)?

Правомерно. Земельный налог подлежит перерасчету исходя из рыночной стоимости земельного участка, с момента вступления в силу решения суда (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.02.2014 № Ф/13 по делу № А/13).

4. Является ли приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 01.01.01 г. № 000 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования город Нижний Тагил» нормативным актом? Каков порядок его применения?

Ответ на данные вопросы отражен в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.01.2001 -О: акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости земельных участков являются нормативными актами. Порядок действия и применения таких актов регулируется ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно ч. 1 которой акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу.

Вышеназванный Приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 000 принят 20 декабря 2013 г. и опубликован официально 27 декабря 2013 г. Следовательно, с учетом положений ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, он вступает в силу не ранее чем 27 января 2014 г. и подлежит применению с 1 января 2015 г.

Заместитель руководителя Управления Росреестра по Свердловской области выступила с докладом по итогам работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости .

Федеральным законом от 01.01.2001 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность в административном порядке оспаривать кадастровую стоимость в комиссиях, которые созданы в субъектах Российской Федерации. Комиссии создаются в соответствии с указанным законом и приказом Минэкономразвития, которым утверждено Положение о порядке создания и работы комиссии. Росреестром на территории Свердловской области такая комиссия была создана в октябре 2012 г.. В состав комиссии входят 4 члена: представители Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, филиала Кадастровой палаты, Национального совета оценщиков и Управления Росреестра по Свердловской области.

За 2013 г. в комиссию поступили заявления о пересмотре кадастровой стоимости 1 698 объектов (в одном заявлении могло быть указано несколько объектов). Для сравнения, в Ханты-Мансийском автономном округе – 36 объектов, в Челябинской области – 26.

При этом комиссия рассмотрела заявления только в отношении 719 объектов, остальные были возвращены на стадии приема секретарем на доработку, поскольку к ним не были приложены либо представлены не в соответствии с требованиями закона те или иные документы.

Так, в комиссии нельзя рассмотреть споры по объектам, по которым кадастровая оценка была проведена до 2011 г., а также по объектам, с даты внесения результатов определения кадастровой стоимости по которым в Государственный кадастр недвижимости прошло более 6 месяцев.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии являются:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии «за» и «против» председательствующий на заседании голосовал «за» принятие решения.

При этом комиссия принимает положительное решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в случае, если содержание и оформление отчета об оценке объекта недвижимости соответствуют требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на 30%.

Основными причинами отказа в удовлетворении требований заявителей в 2013 г. послужили:

Несоответствие отчета установленным требованиям. В основном были выявлены нарушения федеральных стандартов ФСО-1, ФСО-2;

Обращение в связи с недостоверностью сведений об объекте, которые использовались при оценке. Однако к данному основанию заявители пытались отнести неверное отнесение объекта к той или иной группе, в то время как в Законе речь идет о том, что при оценке использовались ненадлежащие данные по объекту (например, сведения в Государственном кадастре недвижимости были иные, чем использовались при оценке). Если оценщик использовал те сведения, которые содержатся в Государственном кадастре недвижимости, отнесение объекта недвижимости к той или иной группе не является предметом рассмотрения в комиссии;

Экспертное заключение подписано экспертом, не имеющим квалификационного аттестата.

Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

Следует обратить внимание на требования, которые необходимо соблюдать при подаче заявления в комиссию. В частности, их можно найти на сайте Управления Росреестра по Свердловской области: http://www. ***** в разделе «Кадастровый учет» – «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости», где подробно изложено, оценку каких объектов сейчас можно оспаривать в комиссию, и каковы основные требования к материалам, которые должны подаваться в комиссию.

Третейский судья Уральской ТПП, член дисциплинарного комитета Российского общества оценщиков, член Экспертного совета Российского общества оценщиков, член Правления регионального отделения РОО выступила с докладом: «Анализ результатов пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости при установлении ее равной рыночной в досудебном и судебном порядке по Свердловской области и субъектам РФ» .

Каждый налогоплательщик должен знать, как оценивается его имущество не только на текущий момент, но и в среднесрочной перспективе. Мы проанализировали сведения по 200 земельным участкам, кадастровая стоимость которых известна с 2000 г., режим разрешенного использования не менялся и кадастровая стоимость пересматривалась два раза (2010 и 2012 гг.). Но каких-либо закономерностей в ее изменении не обнаружили. Например, по одному из участков кадастровая стоимость на 01.01.2010 была 20 млн. руб., на 2007 г. – 117 млн. руб., на 2010 г. – 25 млн. руб., на 2012 г. – почти 70 млн. руб.. При этом рыночная стоимость на 2010 г. составляла порядка 11 млн. руб.. Таким образом, с 2000 г. по 2007 г. кадастровая стоимость увеличилась почти в 6 раз, потом она упала на 80%, потом увеличилась в 3 раза, т. е. с 2000 до 2012 г. ее итоговая величина стала составлять 300% от первоначальной.

Общий же анализ показал, что в 45% случаях никакой взаимосвязи между кадастровыми стоимостями по всем просмотренным датам нет, в 17% – кадастровая стоимость находилась примерно на одном уровне на протяжении 12 лет, в 23% –кадастровая стоимость постоянно убывала, в 12% – она постоянно увеличивалась и в 3% – была ниже рыночной.

Есть участки, чья кадастровая стоимость в 2010 г. составляла более 60 млн. руб., потом более чем в 2 раза понизилась, при этом рыночная стоимость оставалась примерно на одном уровне, и наоборот, существуют участки, кадастровая стоимость которых была на одном уровне, но по какой-то причине за 2 года 10 месяцев их рыночная стоимость серьезно уменьшилась.

Таким образом, в изменениях кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков какие-либо тенденции, зависимость от каких-то экономических факторов отсутствуют.

По мнению оценочного сообщества, причинами этого являются:

· в отношении расчета кадастровой стоимости

1. Методические указания и рекомендации по государственной кадастровой оценке земельных участков предназначены для массовой оценки, поэтому по некоторым видам разрешенного использования участков могут возникнуть вопросы к их стоимости. В частности, это земельные участки 13 группы, связанные с добычей полезных ископаемых и др., где устанавливается минимальный показатель по муниципальному образованию и умножается на площадь без учета специфики земельных участков; так, не учитываются состояние почв, размеры участков, дополнительные вложения, необходимые для того, чтобы эти участки вошли в оборот.

2. Нет публичной валидации данных и мы не можем проверить ту модель, которая использовалась при расчете кадастровой стоимости.

3. Неточные данные на входе, т. е. нет системного подхода к определению кадастровой оценки земельных участков, т. е. отсутствуют внятные исходные данные, непрерывный мониторинг цен, не проводится сбор ценообразующих факторов.

· в отношении расчета рыночной стоимости

4. Часто проводится лишь нормативная экспертиза, при которой не проверяется стоимость земельных участков, хотя вопросы обычно возникают именно по их стоимости.

5. Ошибки и оценщика, и эксперта в ходе оценки и достаточно формальное отношение к наличию (отсутствию) экспертного заключения или отчета при принятии решения об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

Подводя итоги мероприятия , председатель суда акцентировала внимание на следующем.

1. Специфика дел данной категории заключается в том, что спор в материально-правовом смысле отсутствует. Рассмотрение дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости возложено на судебные органы в силу прямого указания законодателя. При этом презюмируется, что кадастровая оценка проведена правомерно, но, к сожалению, метод массовой оценки не может сравниться с индивидуальной оценкой оценщика.

2. Оценка производится на ту же дату, на которую была установлена кадастровая стоимость, поскольку стоимости должны быть сопоставимы. Новая, установленная судом рыночная стоимость подлежит применению с момента вступления в законную силу судебного акта. Следует подчеркнуть, что нет ретроспективы ни по каким делам, точка отсчета – вступление решения в законную силу. С этого момента перерасчитываются арендные и налоговые платежи, которые на прошлый период не перерасчитываются.

3. Заключение экспертизы по любому делу не имеет для суда никакой заранее установленной силы. Если оценщик сделал выводы как специалист, то суд, не являясь специалистом, не может подвергнуть сомнению его выводы, которые основаны на специальных знаниях, если в отчете нет противоречий.

Поскольку это дела искового производства, то в них обязательно есть вторая сторона. Ответчик, который в настоящее время участвует в делах этой категории, несколько искусственен. На самом деле у него нет спора в материальном смысле, но это то лицо, которое непосредственно может внести запись в ГКН. Третьи лица, которые привлекаются к рассмотрению дела, – имеют какой-либо интерес в установлении стоимости земельного участка и должны подвергать сомнениям результаты оценки его рыночной стоимости. Но если у суда формально нет никаких оснований сомневаться в экспертном заключении, не установлено никаких противоречий ни в его вводной части, ни в описательной, ни в примененных методах, эксперт мотивировал то, почему он отказался от иных методов оценки, и никто не возражает против этого, то такое заключение будет принято судом.

«Горячая» телефонная линия на тему «Установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, равной рыночной» прошла в Управлении Росреестра. Вместе с Управлением Росреестра ее организатором стал еженедельник «Полезная площадь».

На вопросы отвечает Турлаев Павел Леонидович, начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Нижегородской области.

- Насколько актуален вопрос оспаривания кадастровой стоимости в нашем регионе?

Актуален. Например, в комиссию при Росреестре в среднем поступает около 50 обращений в неделю о снижении кадастровой стоимости. В основном – от юридических лиц.

- Почему именно от юридических?

Дело в том, что физические лица платят налоги за текущий год до ноября следующего года. В частности, платежи по уплате налога на имущество в зависимости от кадастровой стоимости за 2015 год граждане будут вносить в 2016 году. И пока эта тема для них не актуальна.

А юридические лица с новым начислением налога уже столкнулись. Например, налог на земельные участки уже давно исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости. И оплачивают они налоги не раз в год, а каждый квартал. К тому же, и размер налогов для юридических лиц несопоставим с налогом для обычных граждан. Представьте: земельный участок стоимостью 1 млрд.руб. Сумма налога - – немаленькая. Отсюда и более высокая заинтересованность.

Налог на объекты капитального строительства для юридических лиц будет исчисляться в зависимости от кадастровой стоимости, как и для граждан – с 2015 года?

Нет. В 2015 году налог на объекты капитального строительства для юридических лиц будет исчисляться, исходя из инвентаризационной стоимости. Исходя из кадастровой – с 2016 года.

- В случае снижения кадастровой стоимости, за какой период пересчитывается налог?

Только за текущий год. Например, решение о снижении кадастровой стоимости было принято 15 июля 2015 года. Налог вам пересчитают с 1 января 2015 года (с начала нового налогового периода).

- Реально ли это – снизить кадастровую стоимость через специальную комиссию при Росреестре?

Все зависит от того, насколько профессионально и качественно выполнен отчёт о рыночной стоимости объект недвижимости. В целом положительных решений немало - процентов 70. Самое важное в этом вопросе для заявителя – получить от оценщика качественный отчёт, выполненный на правильно определенную дату. Сейчас появилось немало посреднических фирм, предлагающих услуги по снижению кадастровой стоимости. Вот они часто действуют непрофессионально.

- В комиссию можно обращаться только один раз?

Нет. Если вам отказали в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии, то будет указано, почему. Будут сделаны замечания к предоставленным документам. Все ошибки можно исправить, доработать документы и обратиться в комиссию повторно. Если не хотите исправлять – обращайтесь в Нижегородский областной суд.

- В суде придется оспаривать решение комиссии?

В суде оспаривается величина кадастровой стоимости. Но если речь идет о юридическом лице, то суд обязательно проверит – было ли предварительное обращение в комиссию. Напомню, что лишь граждане могут напрямую обращаться в суд, минуя комиссию, юридические лица такого права не имеют.

На вопросы отвечает Тулупова Наталья Станиславовна - начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Нижегородской области.

Необходимо ли юридическим лицам и физическим лицам соблюдение досудебного порядка рассмотрения спора при обращении в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости?

При рассмотрении в суде заявления юридического лица об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости суд в соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проверяет соблюдение юридическим лицом досудебного порядка рассмотрения спора, а именно обращалось ли юридическое лицо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия)

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Таким образом, для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

- В случае обращения в суд на какую дату должна быть установлена рыночная стоимость земельного участка?

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Так, например, постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 с 01.01.2015 кадастровая стоимость земель населенных пунктов Нижегородской области утверждена по состоянию на 01.11.2013 года. Таким образом, если земельный участок подпадает под действие данного документа, то отчет об оценке рыночной стоимости такого земельного участка должен быть составлен по состоянию на 01.11.2013, ни раньше и не позже.

В случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

В случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

В какой суд обращаться с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости?

Федеральным законом от 04 июня 2014 года № 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами» часть 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дополнена пунктом 8.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 26 ГПК РФ Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа рассматривают в качестве суда первой инстанции гражданские дела, в том числе, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. В соответствии со статьей 16 Федеральный закон от 04 июня 2014 года № 143-ФЗ вступил в действие 06 августа 2014 года.

Таким образом, в настоящее время с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует обращаться в Нижегородский областной суд по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Большая Покровская, 17.

При этом необходимо отметить, что решение Нижегородского областного суда со дня принятия решения суда в окончательной форме в течение месяца может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации путем подачи апелляционной жалобы через Нижегородский областной суд.

- Как правильно сформулировать просительную часть заявления в суд?

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Просительную часть заявления в суд можно сформулировать следующим образом, например: установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью (указывается площадь), относящегося к категории земель (указывается категория земель) с разрешенным использованием (указывается вид разрешенного использования), кадастровый номер (указывается кадастровый номер), расположенного по адресу (указывается адрес) по состоянию на (указываются соответствующая дата) равной его рыночной стоимости в размере (указывается сумма) рублей.

Решение № 3А-23/2016 3А-23/2016(3А-277/2015;)~М-277/2015 3А-277/2015 А-23/2016 М-277/2015 от 19 января 2016 г. по делу № 3А-23/2016

дело №а-23/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего - судьи Полушкина А.В.,

при секретаре судебного заседания Садыковой А.Р.

с участием: представителя истцаПавловой А.Л. (доверенность от 13.10.2015г.), представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» Малых М.Н. (доверенность от 08.10.2015г.), Правительства Удмуртской Республики Торощиной А.А. (доверенности от ДД.ММ.ГГГГ),

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кашапова А. Н. установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Кашапов А. Н. (далее истец) обратился в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания торгово-офисного центра, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, равной его рыночной стоимости, указывая в обоснование своих требований на определение независимым оценщиком рыночной стоимости данного здания в размере по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Здание принадлежит истцу на праве собственности в связи с чем, установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной необходимо для уплаты справедливых налоговых платежей.

В судебном заседании представитель административного истца Павлова А.Л. административное исковое заявление поддержала по изложенным в нем основаниям.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра») Малых М.Н., представитель Правительства Удмуртской Республики Торощина А.А., не возражали против заявленных требований, пояснив, что вступившее в законную силу решение суда будет основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих изменений.Замечания и возражения против представленных отчета и экспертного заключения у представителей отсутствуют.

Управление Росреестра по Удмуртской Республике, Министерство имущественных отношений Удмуртской Республики извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, своего представителя в суд не направили, в соответствии с положениями статьи Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Удмуртской Республики считает возможным рассмотреть заявление в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно представленных в суд письменных объяснений на иск Управление Росреестра по Удмуртской Республике не возражает против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив представленные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 15 части 1 статьи Раздел I. Общие положения > Глава 2. Подведомственность и подсудность административных дел судам > Статья 20. Административные дела, подсудные верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области и суду автономного округа" target="_blank">20 Кодекса административного судопроизводства Верховный суд республики…рассматривает в качестве суда первой инстанции административные дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании установлено, что Кашапов А.Н. является собственником нежилого здания – торгово-офисного ценра, 2-этажный, общей площадью 1 453,8кв.м., с кадастровым номером 18:29:003213:124, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 18:29:003213:124составляет

Данная кадастровая стоимость установлена ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчету об оценке ООО «Оценочная компания «Имущество Плюс»» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости – Торгово-офисный центр, назначение: нежилое здание, 2-этажный (подземных этажей-0), общая площадь 1453,8кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Удмуртская Республика, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет.

Данные обстоятельства, помимо объяснений, участвующих в деле лиц, объективно подтверждаются представленными в дело соответствующими письменными доказательствами, которые судом изучены в судебном заседании, проверены в соответствии с требованиями статьи и признаны отвечающими критериям допустимости, относимости и достоверности. Основания сомневаться в достоверности представленных отчетов оценки рыночной стоимости земельных участков у суда отсутствуют.

Отчет об определении рыночной стоимости земельных участков соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки, что подтверждено положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Заключение экспертов соответствуют требованиям статьи , квалификация экспертов и оценщиков подтверждены имеющимися в деле дипломами о профессиональном образовании и подготовке, свидетельствами на право осуществления оценочной и экспертной деятельности.

Административным ответчикам и заинтересованным лицам определением суда разъяснено право оспорить результаты оценки, представленной истцом, включая право ходатайствовать перед судом о назначении судебной оценочной экспертизы. Административные ответчики заявленные требования не оспорили, с представленной оценкой рыночной стоимости земельного участка согласились. Спор о размере рыночной стоимости здания по состоянию на 04.07.2013г. между участвующими в деле лицами отсутствует.

Оценивая указанные обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 284-ФЗ с ДД.ММ.ГГГГ введена новая глава 32 НК РФ «Налог на имущество физических лиц». В рамках данной главы на территории Удмуртской Республики в соответствии с Законом Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ №-РЗ с ДД.ММ.ГГГГ исчисление налога на имущество физических лиц осуществляется исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Законом об оценочной деятельности регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является Отчет об оценке объекта.

Общие требования к содержанию Отчета приведены в статье 11 Закона об оценочной деятельности. При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в Отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В силу статьи 6 Закона об оценочной деятельности, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Удмуртской Республики утверждены Постановлением Правительства УР от ДД.ММ.ГГГГ № (далее по тексту – Постановление №).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 18:29:003213:124 является ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, исходя из правовых положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости является ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В ходе рассмотрения настоящего административного дела суд, в силу статей , и , разъяснил участвующим в деле лицам право заявить ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы в случае их несогласия с требованиями административного истца. Ходатайство о назначении экспертизы от участвующих в деле лиц не поступило, каких либо обоснованных возражений о несоответствии вышеназванного Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности суду не представлено.

Так как завышение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к его рыночной стоимости влечет увеличение размера налоговых платежей, то суд признает, что размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости непосредственно затрагивает интересы административного истца.

При таких обстоятельствах требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости обоснованы и подлежат удовлетворению.

Данное судебное решение является основанием для внесения органом кадастрового учета сведений о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости в размере его рыночной стоимости с момента вступления в силу настоящего судебного акта.

Установленная судом кадастровая стоимость действует до внесения в государственный кадастр недвижимости результатов очередной государственной кадастровой оценки и распространяется в целях определения налоговой базы на налоговый период, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями Раздел IV. Особенности производства по отдельным категориям административных дел > Глава 25. Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости > Статья 249. Решение суда по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости" target="_blank">249 , Раздел V. Упрощенное (письменное) производство по административным делам > Глава 33. Рассмотрение административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства > Статья 293. Решение по административному делу, рассмотренному в порядке упрощенного (письменного) производства" target="_blank">293 , - Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление Кашапова А. Н. установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость объекта недвижимости – торгово-офисный центр, назначение: нежилое здание, 2-этажный с кадастровым номером 18:29:003213:124, общей площадью 1453,8 кв. м., расположенного по адресу: Удмуртская Республика, равной рыночной в размере, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В данной статье освещаются новые тенденции судебной практики, связанные с установлением кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

В статьях на тему оценки недвижимости уже неоднократно рассматривались споры о применении рыночной и кадастровой стоимостей в отношении земельных участков. В частности, ранее была рассмотрена популярная в судебной практике категория дел об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.
Как известно, на сегодняшний день дела по спорам о результатах определения кадастровой стоимости исключены из сферы ведения арбитражных судов. Так, с августа 2014 года по первой инстанции данные дела, согласно п. 8 ч. 1 ст. 26 Гражданского процессуального кодекса РФ, рассматриваются верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа.
Судебная практика арбитражных судов показывала, что суды охотно удовлетворяли требования заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Однако в новой и уже сложившейся судебной практике по данной категории дел наблюдаются противоположные тенденции.
Из анализа судебных решений, принятых после 1 января 2015 года, следует, что в большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Основной причиной отказа является несоответствие отчетов об оценке рыночной стоимости земельного участка нормам законодательства.
Прежде чем непосредственно рассмотреть примеры судебной практики, напомню некоторые положения законодательства, касающиеся оценки рыночной и кадастровой стоимостей.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных законодательством, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Закон об оценочной деятельности), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Понятие рыночной стоимости объекта оценки раскрыто в Законе об оценочной деятельности. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности на основании отчета об оценке объекта, составленном оценщиком - членом саморегулируемой организации оценщиков.
Рассмотрим конкретный случай из практики.
Решением Московского городского суда от 15 апреля 2015 г. по делу N 3-108/2015 обществу с ограниченной ответственностью "АЛМ-СТРОЙ" (далее - Общество) отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.
Согласно материалам дела, Общество обратилось в Московский городской суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. В обоснование требований Общество сослалось на то, что оно является арендатором указанного земельного участка, а несоответствие его кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, рыночной нарушает права Общества, поскольку арендная плата за земельный участок установлена в процентах от кадастровой стоимости. При этом Общество представило отчет от 4 марта 2014 года о величине рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. Заинтересованные лица - Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы требования не признали, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном Обществом отчете о величине рыночной стоимости объектов оценки, не могут быть признаны обоснованными. Согласно же экспертному заключению, также представленному в материалах дела, указанный отчет соответствовал требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, требованиям технического задания договора на оценку, а выводы, содержащиеся в нем, экспертом были признаны обоснованными.
Однако суд, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, посчитал, что оценка спорного имущества проведена оценщиком с нарушением требований Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Так, согласно п. 6 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее - ФСО-2), при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии с подпунктом "ж" п. 8 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее - ФСО-3), вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке в числе прочего должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости.
Пунктом 20 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО-1), предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования.
Из материалов дела следует, что при оценке спорного земельного участка оценщик применил только сравнительный подход, затратный и доходный подход не применялся.
Согласно же ФСО-1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличии каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличия каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Согласно материалам дела суд установил, что в рамках применения сравнительного подхода оценщиком при проведении оценки рассматриваемого объекта недвижимости выбран метод прямого сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов выбраны предложения по продаже участков, опубликованные в январе - феврале 2014 г. Поскольку в соответствии ФСО-1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки, суд правильно пришел к выводу, что оценщиком при проведении оценки использованы недостоверные данные.
Кроме того, суд установил, что, используя в расчетах четыре аналога, расположенные в различных округах города Москвы, оценщик не учел, что часть предложений по продаже земельных участков являлась инвестиционными проектами и в их стоимость входили разрешительная, проектная, сметная документация.
Также судом было установлено неприменение и неправильное применение оценщиком при расчетах корректировок, в результате чего была занижена стоимость земельного участка как минимум на 15 - 30%. Так, например, оценщик необоснованно внес корректировки на местоположение к цене предложений объектов-аналогов, утверждая, что объект оценки и аналоги равноудалены от МКАД. Вместе с тем объекты-аналоги были значительно удалены от центра и расположены на различном расстоянии от метро. Следовательно, объект оценки, находящийся ближе к центру, обладал преимуществами по местоположению, а соответственно, преимуществами по транспортной доступности по сравнению с аналогами, что должно было быть учтено в цене предложений аналогов внесением повышающей корректировки.
Таким образом, проанализировав применение в отчете сравнительного подхода, суд пришел к выводу о неполном учете ценообразующих факторов, включая наличие инвестиционного проекта в цене предложения объектов-аналогов, местоположение, что занижает результаты определения рыночной стоимости объекта оценки.
В этой связи выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, не были признаны судом обоснованными, так как допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, суд посчитал существенными и влияющими на достоверность приведенных результатов оценки объекта недвижимости.
На основании изложенного суд пришел к выводу, что отчет не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, а его содержание не отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности.
В отношении экспертного заключения о соответствии отчета судом было установлено, что перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, а отчет об оценке проверен посредством анализа текста. Следовательно, проведенная экспертиза отчета носила нормативно-методический характер, соответственно, по мнению суда, не могла подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке.
Так, согласно ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности, под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (далее - ФСО-5), пунктом 4 которого также установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы. В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком.
В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности экспертное заключение на отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из видов письменных доказательств и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу.
Поскольку представленный отчет по изложенным выше основаниям не был признан судом достоверным, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в заявленном размере, по мнению суда, не была установлена достоверно и не доказана надлежащим образом, а соответственно, требования Общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости были оставлены без удовлетворения.
Рассмотренный пример судебной практики показывает, что суды отказывают в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной на основании того, что отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости неполные, содержат неточности, не соответствуют законодательству, являются недостоверными.
Представляется, что причиной этому служит как незнание заказчиками работ по проведению оценки недвижимости и составлению соответствующего отчета о величине его рыночной стоимости требований законодательства и федеральных стандартов к таким отчетам, так и недобросовестность оценщиков.
С другой стороны, данный пример показывает, что суды, рассматривая споры по данной категории дел, стали более внимательно относиться к такому важному доказательству, как отчет об оценке стоимости недвижимости, в том числе обращать внимание не только на очевидные данные о сроках, величине стоимости, полномочиях лиц, составляющих отчет, и т.д., но и тщательно изучать содержание этих отчетов.
Таким образом, обращаясь в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, следует тщательно проверять составленные для этих целей отчеты о рыночной стоимости оценки соответствующего объекта недвижимости. Для проведения же непосредственной процедуры оценки лучше привлекать только проверенных оценщиков.

• Максимально эффективно, юридически грамотно решаем проблемы и всегда добиваемся поставленных целей.
• Оперативно оказываем юридические услуги на самом высоком профессиональном уровне.
• Гарантируем строгую конфиденциальность и защиту представленной информации.
• Используем нестандартные и оригинальные методики вместо шаблонных подходов.

• Не только организуем высочайшее качество юридических услуг, но и всесторонне, комплексно и углубленно решаем любые задачи.
• Предоставляем гибкую систему скидок и бонусы на весь комплекс юридических услуг.
• Обеспечиваем безопасность, проводим полный юридический анализ и прогнозирование возможных последствий выбранной стратегии.

  Объективность при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости нередко становится предметом спора в суде. Учитывая то, что речь обычно идет о достаточно крупных суммах, желание юридического лица оспорить результаты оценки вполне понятно.

  КАК УСТАНОВИТЬ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ

  Законом предусмотрено рассмотрение споров по установлению кадастровой стоимости равной рыночной в комиссии и суде, однако для этого существует множество ограничений. Если их не учитывать при составлении заявления, то требования будут отклонены.

  Юридические лица должны обращаться с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Это так называемый досудебный порядок урегулирования споров.

  В случае получения отрицательного решения в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Юридическому лицу необходимо обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, к которому буду приложены все необходимые документы, в том числе отчет независимого оценщика о рыночной стоимости имущества и положительное экспертное стоимостное заключение.

  Сотрудники компании «Особое Мнение» хорошо знакомы с судебной практикой в сфере оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества. Наши юристы регулярно присутствуют в комиссии и суде в качестве представителей юридического лица, поэтому знакомы со всеми процессуальными «поворотами».

  С нашей помощью Вы сможете разрешить любую спорную ситуацию, независимо от того, в отношениях с кем она возникла.

  Мы предлагаем:

  • Консультации по вопросам изменения кадастровой стоимости.
  • Определение законности и обоснованности изменения кадастровой стоимости.
  • Подготовка и подача заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в комиссию и (или) в суд.
  • Представление интересов клиента на заседании Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
  • Представление интересов в судебных инстанциях по заявлению об установлении кадастровой стоимости.
  • Получение решений Комиссии и судебных органов и передача их клиенту.

  Юридическая компания «Особое Мнение» - это команда энергичных и целеустремленных практикующих юристов высокого класса, обладающих нестандартным мышлением!

  Положительный опыт, накопленный нашей командой, профессиональное мастерство владения механизмами нормативно-правового регулирования, высокая квалификация каждого сотрудника юридической компании позволяют нам предложить нашим клиентам лучшую юридическую помощь и самое высокое качество юридических услуг!

  Наши принципы:

  • ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПОДХОД.

    Для нас каждый клиент является особенным, мы не приемлем шаблонные подходы.

  • ПРОФЕССИОНАЛИЗМ.

    Мы - команда профессионалов высокого класса с многолетним опытом экспертов в различных областях права. Наши юристы имеют опыт решения самых сложных ситуаций в юридической практике.

  • УНИКАЛЬНАЯ МЕТОДОЛОГИЯ.

    Методология концепции оказания консультационных услуг базируется на соответствующем организационно-правовом и юридическом обеспечении, что позволяет добиваться оперативного результата, максимально удовлетворяющего требованиям клиента.

  • КОМПЛЕКСНЫЙ (СИСТЕМНЫЙ) ПОДХОД.

    Комплекс профессиональных знаний наших специалистов, а также безграничные возможности широкой сети наших партнеров, дают возможность всесторонне и правильно провести анализ ситуации и оперативно разработать алгоритм ее разрешения.

  • ЛОЯЛЬНОСТЬ.

    У нас гибкая система скидок на весь спектр услуг. Специально для постоянных клиентов мы разработали программу лояльности. Стремительно развиваясь и совершенствуясь, мы сохраняем баланс между высоким качеством и стоимостью оказания услуг.

  • БЕЗУПРЕЧНАЯ РЕПУТАЦИЯ.

    Мы дорожим своей репутацией, а значит, заинтересованы в долгосрочных партнерских отношениях. Многие наши клиенты, обратившись к нам однажды, продолжают регулярно пользоваться услугами наших юристов.

  • ПОЛИТИКА КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ.

    Безопасность и конфиденциальность - это не просто слова, а один из основных принципов оказания юридических услуг. Обо всех нюансах и подробностях Вашего дела будут знать только Вы и Ваш юрист. Мы гарантируем сохранность и конфиденциальность представленной Вами информации, а также придерживаемся высоких стандартов в области профессиональной и деловой этики.

  • ВЫСОКОЕ КАЧЕСТВО.

    В компании работают высококвалифицированные и опытные юристы, способные решать юридические задачи любой степени сложности, предупреждать, выявлять правовые риски и связанные с ними негативные последствия, создавать эффективную юридическую защиту и осуществлять полное правовое обеспечение деятельности, учитывая наиболее актуальные тенденции законодательства и судебной практики.

  • ОПЕРАТИВНОСТЬ.

    Заказчик получит квалифицированную юридическую помощь в любой сложной ситуации в максимально короткие сроки. Мы экономим время и деньги наших клиентов.